PENYELENGGARAAN BANGUNAN GEDUNG
Penyelenggaraan bangunan gedung meliputi kegiatan pembangunan, pemanfaatan, pelestarian, dan pembongkaran.
Dalam penyelenggaraan bangunan gedung penyelenggara berkewajiban memenuhi persyaratan bangunan gedung
Penyelenggara bangunan gedung terdiri atas pemilik bangunan gedung, penyedia jasa konstruksi, dan pengguna bangunan gedung.
Pemilik bangunan gedung yang belum dapat memenuhi persyaratan, tetap harus memenuhi ketentuan tersebut secara bertahap.
A. Pembangunan
Pembangunan bangunan gedung diselenggarakan melalui tahapan perencanaan dan pelaksanaan beserta pengawasannya.
Pembangunan bangunan gedung dapat dilakukan baik di tanah milik sendiri maupun di tanah milik pihak lain.
Pembangunan bangunan gedung di atas tanah milik pihak lain dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis antara pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung.
Pembangunan bangunan gedung dapat dilaksanakan setelah rencana teknis bangunan gedung disetujui oleh Pemerintah Daerah dalam bentuk izin mendirikan bangunan, kecuali bangunan gedung fungsi khusus.
*Perencanaan pembangunan bangunan gedung adalah kegiatan penyusunan rencana teknis bangunan gedung sesuai dengan fungsi dan persyaratan teknis yang ditetapkan, sebagai pedoman dalam pelaksanaan dan pengawasan pembangunan. Pelaksanaan pembangunan bangunan gedung adalah kegiatan pendirian, perbaikan, penambahan, perubahan, atau pemugaran konstruksi bangunan gedung dan/atau instalasi dan/atau perlengkapan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis yang telah disusun.
Pengawasan pembangunan bangunan gedung adalah kegiatan pengawasan pelaksanaan konstruksi mulai dari penyiapan lapangan sampai dengan penyerahan hasil akhir pekerjaan atau kegiatan manajemen konstruksi pembangunan gedung.
Yang dimaksud dengan perjanjian tertulis adalah akta otentik yang memuat ketentuan mengenai hak dan kewajiban setiap pihak, jangka waktu berlakunya perjanjian, dan ketentuan lain yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang.
Kesepakatan perjanjian sebagaimana dimaksud di atas harus memperhatikan fungsi bangunan gedung dan bentuk pemanfaatannya, baik keseluruhan maupun sebagian.
Rencana teknis bangunan gedung dapat terdiri atas rencana-rencana teknis arsitektur, struktur dan konstruksi, mekanikal dan elektrikal, pertamanan, tata ruang dalam, dan disiapkan oleh penyedia jasa perencanaan yang memiliki sertifikat sesuai dengan peraturan perundang-undangan, dalam bentuk gambar rencana, gambar detail pelaksanaan, rencana kerja dan syarat-syarat administratif, syarat umum dan syarat teknis, rencana anggaran biaya pembangunan, dan laporan perencanaan.
Persetujuan rencana teknis bangunan gedung dalam bentuk izin mendirikan bangunan oleh Pemerintah Daerah berdasarkan asas kelayakan administrasi dan teknis, prinsip pelayanan prima, serta tata laksana pemerintahan yang baik.
Perubahan rencana teknis bangunan gedung yang terjadi pada tahap pelaksanaan harus dilakukan oleh dan/atau atas persetujuan perencana teknis bangunan gedung, dan diajukan terlebih dahulu kepada instansi yang berwenang untuk mendapatkan pengesahan.
Untuk bangunan gedung fungsi khusus izin mendirikan bangunannya ditetapkan oleh Pemerintah setelah berkoordinasi dengan Pemerintah Daerah.
Pengesahan rencana teknis bangunan gedung
Pengesahan rencana teknis bangunan gedung untuk kepentingan umum ditetapkan oleh Pemerintah Daerah setelah mendapat pertimbangan teknis dari tim ahli.
Pengesahan rencana teknis bangunan gedung fungsi khusus ditetapkan oleh Pemerintah setelah mendapat pertimbangan teknis tim ahli.
Keanggotaan tim ahli bangunan gedung bersifat ad hoc terdiri atas para ahli yang diperlukan sesuai dengan kompleksitas bangunan gedung.
Ketentuan mengenai tata cara pengesahan rencana teknis bangunan gedung dan keanggotaan tim ahli bangunan gedung diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
*Tim ahli dibentuk berdasarkan kapasitas dan kemampuan Pemerintah Daerah untuk membantu memberikan nasihat dan pertimbangan profesional atas rencana teknis bangunan gedung untuk kepentingan umum atau tertentu.
Untuk bangunan gedung fungsi khusus, rencana teknisnya harus mendapatkan pertimbangan dari tim ahli terkait sebelum disetujui oleh instansi yang berwenang dalam pembinaan teknis bangunan gedung fungsi khusus.
Keberadaan tim ahli bangunan gedung disesuaikan dengan kompleksitas bangunan gedung yang memerlukan nasihat dan pertimbangan profesional, dapat mencakup masyarakat ahli di luar disiplin bangunan gedung sepanjang diperlukan, bersifat independen, objektif, dan tidak terdapat konflik kepentingan.
B. Pemanfaatan
Pemanfaatan bangunan gedung dilakukan oleh pemilik atau pengguna bangunan gedung setelah bangunan gedung tersebut dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi.
Bangunan gedung dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi apabila telah memenuhi persyaratan teknis.
Pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala pada bangunan gedung harus dilakukan agar tetap memenuhi persyaratan laik fungsi.
Dalam pemanfaatan bangunan gedung, pemilik atau pengguna bangunan gedung mempunyai hak dan kewajiban sebagaimana diatur dalam undang-undang ini.
Ketentuan mengenai tata cara pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala bangunan gedung diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
*Yang dimaksud laik fungsi, yaitu berfungsinya seluruh atau sebagian dari bangunan gedung yang dapat menjamin dipenuhinya persyaratan tata bangunan, serta persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang ditetapkan.
Suatu bangunan gedung dinyatakan laik fungsi apabila telah dilakukan pengkajian teknis terhadap pemenuhan seluruh persyaratan teknis bangunan gedung, dan Pemerintah Daerah mengesahkannya dalam bentuk sertifikat laik fungsi bangunan gedung.
Pemeriksaan secara berkala dilakukan pemilik bangunan gedung melalui pengkaji teknis sebagai persyaratan untuk mendapatkan atau perpanjangan sertifikat laik fungsi bangunan gedung
Pelestarian
Bangunan gedung dan lingkungannya yang ditetapkan sebagai cagar budaya sesuai dengan peraturan perundang-undangan harus dilindungi dan dilestarikan.
Penetapan bangunan gedung dan lingkungannya yang dilindungi dan dilestarikan dilakukan oleh Pemerintah Daerah dan/atau Pemerintah dengan memperhatikan ketentuan perundang-undangan.
Pelaksanaan perbaikan, pemugaran, perlindungan, serta pemeliharaan atas bangunan gedung dan lingkungannya hanya dapat dilakukan sepanjang tidak mengubah nilai dan/atau karakter cagar budaya yang dikandungnya.
Perbaikan, pemugaran, dan pemanfaatan bangunan gedung dan lingkungan cagar budaya yang dilakukan menyalahi ketentuan fungsi dan/atau karakter cagar budaya, harus dikembalikan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Ketentuan mengenai perlindungan dan pelestarian serta teknis pelaksanaan perbaikan, pemugaran dan pemanfaatan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
*Peraturan perundang-undangan yang terkait adalah Undang-Undang tentang Cagar Budaya.
Bangunan gedung dan lingkungan yang dilindungi dan dilestarikan dapat berupa kesatuan atau kelompok, atau bagian-bagiannya, atau sisa-sisanya yang berumur paling sedikit 50 (lima puluh) tahun, atau mewakili masa gaya sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) tahun, serta dianggap mempunyai nilai penting sejarah, ilmu pengetahuan, dan kebudayaan, termasuk nilai arsitektur dan teknologinya.
Yang dimaksud mengubah, yaitu kegiatan yang dapat merusak nilai cagar budaya bangunan gedung dan/atau lingkungan yang harus dilindungi dan dilestarikan. Perbaikan, pemugaran, dan pemeliharaan bangunan gedung dan lingkungan yang harus dilindungi dan dilestarikan harus dilakukan dengan memperhatikan nilai sejarah dan keaslian bentuk serta pengamanannya sehingga dapat dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya semula, atau dapat dimanfaatkan sesuai dengan potensi pengembangan lain yang lebih tepat berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah dan/atau Pemerintah.
Pembongkaran
Bangunan gedung dapat dibongkar apabila:
tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki;
dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan gedung
dan/atau lingkungannya;
tidak memiliki izin mendirikan bangunan.
Bangunan gedung yang dapat dibongkar ditetapkan oleh Pemerintah Daerah berdasarkan hasil pengkajian teknis.
Pengkajian teknis bangunan gedung, kecuali untuk rumah tinggal, dilakukan oleh pengkaji teknis dan pengadaannya menjadi kewajiban pemilik bangunan gedung.
Pembongkaran bangunan gedung yang mempunyai dampak luas terhadap keselamatan umum dan lingkungan harus dilaksanakan berdasarkan rencana teknis pembongkaran yang telah disetujui oleh Pemerintah Daerah.
Ketentuan mengenai tata cara pembongkaran bangunan gedung diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
*Bangunan gedung yang tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki lagi berarti akan membahayakan keselamatan pemilik dan/atau pengguna apabila bangunan gedung tersebut terus digunakan.
Dalam hal bangunan gedung dinyatakan tidak laik fungsi tetapi masih dapat diperbaiki, pemilik dan/atau pengguna diberikan kesempatan untuk memperbaikinya sampai dengan dinyatakan laik fungsi.
Dalam hal pemilik tidak mampu, untuk rumah tinggal apabila tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki serta membahayakan keselamatan penghuni atau lingkungan, bangunan tersebut harus dikosongkan. Apabila bangunan tersebut membahayakan kepentingan umum, pelaksanaan pembongkarannya dapat dilakukan oleh Pemerintah Daerah.
Yang dimaksud dapat menimbulkan bahaya adalah ketika dalam pemanfaatan bangunan gedung dan/atau lingkungannya dapat membahayakan keselamatan masyarakat dan lingkungan.
Termasuk dalam pengertian bangunan gedung yang tidak sesuai peruntukannya berdasarkan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota, sehingga tidak dapat diproses izin mendirikan bangunannya.
Pemerintah Daerah menetapkan status bangunan gedung dapat dibongkar setelah mendapatkan hasil pengkajian teknis bangunan gedung yang dilaksanakan secara profesional, independen dan objektif.
Dikecualikan bagi rumah tinggal tunggal, khususnya rumah inti tumbuh dan rumah sederhana sehat. Kedalaman dan keluasan tingkatan pengkajian teknis sangat bergantung pada kompleksitas dan fungsi bangunan gedung.
Rencana teknis pembongkaran bangunan gedung termasuk gambargambar rencana, gambar detail, rencana kerja dan syarat-syarat pelaksanaan pembongkaran, jadwal pelaksanaan, serta rencana pengamanan lingkungan.
Pelaksanaan pembongkaran yang memakai peralatan berat dan/atau bahan peledak harus dilaksanakan oleh penyedia jasa pembongkaran bangunan gedung yang telah mendapatkan sertifikat sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Hak dan Kewajiban Pemilik dan Pengguna Bangunan Gedung
(1) Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mempunyai hak:
mendapatkan pengesahan dari Pemerintah Daerah atas rencana teknis bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan;
melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan perizinan yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah;
mendapatkan surat ketetapan bangunan gedung dan/atau lingkungan yang dilindungi dan dilestarikan dari Pemerintah Daerah;
mendapatkan insentif sesuai dengan peraturan perundang-undangan dari Pemerintah Daerah karena bangunannya ditetapkan sebagai bangunan yang harus dilindungi dan dilestarikan;
mengubah fungsi bangunan setelah mendapat izin tertulis dari Pemerintah Daerah;
mendapatkan ganti rugi sesuai dengan peraturan perundangundangan apabila bangunannya dibongkar oleh Pemerintah Daerah atau pihak lain yang bukan diakibatkan oleh kesalahannya.
(2) Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban:
menyediakan rencana teknis bangunan gedung yang memenuhi persyaratan yang ditetapkan sesuai dengan fungsinya;
memiliki izin mendirikan bangunan (IMB);
melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis yang telah disahkan dan dilakukan dalam batas waktu berlakunya izin mendirikan bangunan;
meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung yang terjadi pada tahap pelaksanaan bangunan.
*Persetujuan rencana teknis bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan merupakan kewajiban dan tanggung jawab yang melekat pada Pemerintah Daerah.
Persetujuan dari Pemerintah Daerah atas rencana teknis bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan diperoleh secara cumacuma dari instansi yang berwenang.
Perizinan pembangunan bangunan gedung berupa izin mendirikan bangunan gedung yang diperoleh dari Pemerintah Daerah secara cepat dan murah/terjangkau setelah rencana teknis bangunan gedung disetujui.
Biaya izin mendirikan bangunan gedung bersifat terjangkau disesuaikan dengan fungsi, kepemilikan, dan kompleksitas bangunan gedung, serta dimaksudkan untuk mendukung pembiayaan pelayanan perizinan, menerbitkan surat bukti kepemilikan bangunan gedung dan pembinaan teknis penyelenggaraan bangunan gedung.
Surat ketetapan bangunan gedung dan/atau lingkungan yang dilindungi dan dilestarikan diperoleh dari Pemerintah Daerah secara cuma-cuma.
Penetapan insentif dilaksanakan berdasarkan peraturan perundang-undangan dan/atau Peraturan Daerah.
Izin tertulis dari Pemerintah Daerah berupa perubahan izin mendirikan bangunan gedung karena adanya perubahan fungsi bangunan gedung.
Penetapan ganti rugi dilaksanakan berdasarkan peraturan perundang-undangan dan/atau Peraturan Daerah.
Hak dan Kewajiban
(1) Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai hak:
mengetahui tata cara/proses penyelenggaraan bangunan gedung;
mendapatkan keterangan tentang peruntukan lokasi dan intensitas bangunan pada lokasi dan/atau ruang tempat bangunan akan dibangun;
mendapatkan keterangan tentang ketentuan persyaratan keandalan bangunan gedung;
mendapatkan keterangan tentang ketentuan bangunan gedung yang laik fungsi;
mendapatkan keterangan tentang bangunan gedung dan/atau lingkungan yang harus dilindungi dan dilestarikan.
(2) Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai kewajiban:
memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsinya;
memelihara dan/atau merawat bangunan gedung secara berkala;
melengkapi pedoman/petunjuk pelaksanaan pemanfaatan danpemeliharaan bangunan gedung;
melaksanakan pemeriksaan secara berkala atas kelaikan fungsi bangunan gedung;
memperbaiki bangunan gedung yang telah ditetapkan tidak laik fungsi;
membongkar bangunan gedung yang telah ditetapkan tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki, dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatannya, atau tidak memiliki izin mendirikan bangunan, dengan tidak mengganggu keselamatan dan ketertiban umum.
*Pemilik dan pengguna bangunan gedung dapat memperoleh secara cuma-cuma informasi pedoman tata cara, keterangan persyaratan dan penyelenggaraan serta peraturan bangunan gedung yang tersedia di Pemerintah Daerah.
Tidak dibenarkan memanfaatkan bangunan gedung yang tidak sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan.
Pemeriksaan secara berkala atas kelaikan fungsi bangunan gedung meliputi pemeriksaan terhadap pemenuhan persyaratan administratif dan teknis bangunan gedung sesuai dengan fungsinya, dengan tingkatan pemeriksaan berkala disesuaikan dengan jenis konstruksi, mekanikal dan elektrikal, serta kelengkapan bangunan gedung.
Pemeriksaan secara berkala dilakukan pada periode tertentu, atau karena adanya perubahan fungsi bangunan gedung, atau karena adanya bencana yang berdampak penting pada keandalan bangunan gedung, seperti kebakaran dan gempa.
Pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung dilakukan oleh pengkaji teknis yang kompeten dan memiliki sertifikat sesuai dengan peraturan perundang-undangan, serta melaporkan kepada Pemerintah Daerah atas hasil pemeriksaan yang dilakukannya.
Pemerintah Daerah mengatur kewajiban pemeriksaan secara berkala, dan dapat secara acak melakukan pemeriksaan atas hasil pengkajian teknis yang dilakukan oleh pengkaji teknis.
Perbaikan dilakukan terhadap seluruh, bagian, komponen, atau bahan bangunan gedung yang dinyatakan tidak laik fungsi dari hasil pemeriksaan yang dilakukan oleh pengkaji teknis, sampai dengan dinyatakan telah laik fungsi.
Selain pemilik, pengguna juga dapat diwajibkan membongkar bangunan gedung dalam hal yang bersangkutan terikat dalam perjanjian menggunakan bangunan yang tidak laik fungsi
Sumber : UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 28 TAHUN 2002